공시지가 조회 방법을 아파트, 토지, 오피스텔, 건물별로 상세히 안내해드립니다.
부동산 투자나 세금 계산, 대출 한도 확인 등 다양한 목적으로 공시지가를 확인해야 할 때가 있습니다. 공시지가는 정부가 공식적으로 발표하는 부동산 가격으로, 재산세와 종합부동산세 등 각종 세금의 기준이 되며, 부동산 가치를 판단하는 중요한 지표입니다.
공시지가의 개념부터 종류, 조회 방법, 활용 방법까지 완벽하게 안내해드립니다.
Contents
공시지가의 개념과 중요성
공시지가는 정부가 매년 조사하여 공식적으로 발표하는 부동산의 가격입니다. 토지나 건물, 아파트 등 부동산의 공식적인 가치를 나타내며, 세금 부과와 각종 행정 업무의 기준이 됩니다.
공시지가가 중요한 이유는 여러 가지입니다. 첫째, 재산세와 종합부동산세 등 세금 계산의 기준이 됩니다. 둘째, 건강보험료 피부양자 자격 판단 기준이 됩니다. 셋째, 부동산 담보 대출 시 참고 자료로 활용됩니다. 넷째, 수용이나 보상 시 기준 가격이 됩니다. 다섯째, 부동산 시장 동향을 파악하는 지표가 됩니다.
공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 조사되며, 실제 시장 가격(실거래가)보다 일반적으로 낮게 책정됩니다. 2025년 기준 공시지가는 실거래가의 약 70~80% 수준으로 책정되고 있습니다.
공시지가와 공시가격의 차이
공시지가와 공시가격은 비슷해 보이지만 명확한 차이가 있습니다.
공시지가는 토지만의 가격을 의미합니다. 건물을 제외한 순수한 땅의 가치만 평가하며, 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분됩니다. 제곱미터(㎡)당 가격으로 표시되며, 매년 5월에 발표됩니다.
공시가격은 토지와 건물을 합친 가격을 의미합니다. 주택(아파트, 단독주택 등)의 전체 가치를 평가하며, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격으로 구분됩니다. 주택 전체의 가격으로 표시되며, 매년 4월에 발표됩니다.
실거래가는 실제 시장에서 거래되는 가격으로, 공시지가나 공시가격보다 높은 것이 일반적입니다. 수요와 공급에 따라 수시로 변동하며, 부동산 시장의 실제 가치를 반영합니다.
공시가격의 종류
공시가격은 주택 유형에 따라 세 가지로 구분됩니다.
개별단독주택 공시가격은 일반 단독주택, 다가구주택의 개별 가격입니다. 국토교통부가 발표하는 표준단독주택 가격을 기준으로, 시장·군수·구청장이 개별 주택의 특성을 고려하여 산정합니다. 한국부동산원의 검증과 부동산 가격공시위원회 심의를 거쳐 매년 4월 30일까지 공시되며, 재산세와 종합부동산세 부과 기준이 됩니다.
표준단독주택 공시가격은 개별단독주택 가격 산정의 기준이 되는 대표 주택 가격입니다. 국토교통부 장관이 매년 적정 가격을 조사·산정하여 공시하며, 지역별 대표성이 있는 표준주택을 선정하고, 개별 주택 가격 산정 시 비교 기준으로 활용됩니다.
공동주택 공시가격은 아파트, 연립주택, 다세대주택의 가격입니다. 국토교통부 장관이 매년 조사·산정하여 공시하며, 토지와 건물을 일괄 평가하여(분리 불가), 같은 단지 내에서도 층수, 향, 면적에 따라 다르고, 매년 4월 30일까지 공시됩니다.
공시지가의 종류
공시지가는 두 가지 유형으로 구분됩니다.
표준지 공시지가는 전국 대표 토지의 기준 가격입니다. 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 조사·평가하여, 전국 약 50만 개 표준지의 단위면적(㎡)당 가격을 산정하고, 개별 공시지가 산정의 기준이 되며, 감정평가의 기준으로 활용되고, 매년 5월 31일까지 공시됩니다.
개별 공시지가는 개별 토지마다 산정되는 구체적인 가격입니다. 시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로, 개별 토지의 특성(위치, 형상, 도로 접면 등)을 고려하여 산정하고, 토지분 재산세 부과 기준이 되며, 토지 보상 시 참고 자료로 활용되고, 매년 5월 31일까지 공시됩니다.
표준지와 개별 토지의 가격 차이 예시는 다음과 같습니다. 표준지 공시지가가 ㎡당 100만 원일 때, 도로 인접 토지는 ㎡당 120만 원(+20%), 경사지 토지는 ㎡당 85만 원(-15%), 모퉁이 토지는 ㎡당 130만 원(+30%)으로 개별 특성에 따라 가격이 조정됩니다.
아파트 공시가격 조회 방법
아파트 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 쉽게 조회할 수 있습니다.
조회 단계는 다음과 같습니다. 1단계로 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 접속합니다. 2단계로 메인 화면에서 ‘공동주택 가격 조회’ 선택합니다. 3단계로 주소 검색창에 아파트 주소 입력합니다(예: 서울시 강남구 삼성동). 4단계로 해당 아파트 단지 선택합니다. 5단계로 동·호수를 선택하여 상세 정보 확인합니다. 6단계로 연도별 공시가격 변동 추이를 확인할 수 있습니다.
확인 가능한 정보는 현재 연도 공시가격, 과거 연도별 공시가격 추이, 전년 대비 증감률, 전용면적 및 공급면적, 층수 및 향, 건축 연도입니다.
모바일 앱 이용은 ‘부동산공시가격 알리미’ 앱을 다운로드하고, 위치 기반 검색으로 간편하게 조회하며, 관심 부동산을 등록하여 가격 변동 알림을 받을 수 있습니다.
토지 공시지가 조회 방법
토지 공시지가는 개별 필지마다 확인할 수 있습니다.
부동산공시가격 알리미 이용 방법은 다음과 같습니다. 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 접속 후, ‘토지 가격 조회’ 메뉴 선택하고, 주소 또는 지번으로 검색합니다(예: 서울시 강남구 삼성동 123). 해당 필지를 선택하여 상세 정보를 확인하고, 표준지 공시지가 및 개별 공시지가를 확인합니다.
확인 가능한 정보는 개별 공시지가(㎡당 가격), 토지 면적 및 총 가격, 지목(전, 답, 대지 등), 용도지역(주거지역, 상업지역 등), 연도별 공시지가 변동 추이입니다.
국토정보플랫폼 이용 방법은 국토정보플랫폼(map.ngii.go.kr) 접속 후, 지도에서 해당 토지를 직접 클릭하고, 토지 이용 계획 및 공시지가를 함께 확인하며, 지적도와 함께 시각적으로 확인 가능합니다.
단독주택 공시가격 조회 방법
단독주택과 다가구주택의 공시가격을 조회하는 방법입니다.
조회 단계는 다음과 같습니다. 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 접속 후, ‘단독주택 가격 조회’ 선택하고, 주소를 입력하여 검색합니다(도로명 주소 또는 지번 주소). 해당 주택을 선택하여 상세 정보를 확인하고, 개별단독주택 공시가격을 확인합니다.
확인 가능한 정보는 개별단독주택 공시가격, 토지 면적 및 건물 면적, 건축 연도 및 구조, 용도지역, 연도별 가격 변동 추이입니다.
다가구주택 주의사항은 다가구주택은 전체 건물의 공시가격이 책정되며, 개별 세대별로는 분리되지 않고, 소유자가 전체 건물을 소유한 경우에 해당됩니다.
오피스텔 공시가격 조회 방법
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 주택과 다른 방법으로 조회해야 합니다.
홈택스 이용 방법은 다음과 같습니다. 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 후, ‘조회/발급’ → ‘기타 조회’ → ‘주택·토지 등 공시가격 조회’ 선택하고, ‘건물 시가표준액 조회’를 선택하며, 오피스텔 주소를 입력하여 검색하고, 시가표준액(공시가격에 해당)을 확인합니다.
확인 가능한 정보는 건물 시가표준액, 전용면적, 건축 연도, 구조 및 용도입니다.
오피스텔 과세 특징은 주택으로 사용 시에도 재산세는 건축물 기준 부과되며, 종합부동산세는 주거용으로 사용 시 주택 합산 과세되고, 업무용으로 사용 시 종합부동산세 비과세됩니다.
상가·건물 공시가격 조회 방법
상가와 일반 건물의 가격은 시가표준액으로 조회합니다.
홈택스 조회 방법은 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 후, ‘조회/발급’ → ‘기타 조회’ 메뉴를 선택하고, ‘건물 시가표준액 조회’를 클릭하며, 건물 주소를 입력하여 검색하고, 시가표준액과 과세 정보를 확인합니다.
건물 시가표준액은 국세청이 고시하는 건물의 기준 시가이며, 재산세 부과 기준이 되고, 건물 구조, 용도, 면적 등을 고려하여 산정됩니다.
상가 투자 시 활용은 시가표준액으로 재산세를 예상하고, 임대 수익률과 비교하여 투자 가치를 판단하며, 매매 시 적정 가격 협상 자료로 활용합니다.
공시가격 이의신청 방법
공시가격이 실제와 다르거나 부당하다고 생각되면 이의신청을 할 수 있습니다.
이의신청 대상은 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격, 개별 공시지가입니다.
신청 기간은 공시일로부터 30일 이내입니다(단독주택·공동주택: 4월 30일 공시 → 5월 30일까지, 토지: 5월 31일 공시 → 6월 30일까지).
신청 방법은 온라인으로 부동산공시가격 알리미에서 신청하거나, 방문으로 해당 시·군·구청 민원실에서 신청하며, 우편으로 이의신청서를 제출할 수 있습니다.
준비 서류는 이의신청서(온라인 작성 가능), 부동산 등기부등본, 이의신청 사유를 입증할 자료(감정평가서, 실거래가 자료 등)입니다.
처리 절차는 이의신청 접수 후, 부동산 가격공시위원회 심의를 거쳐, 30일 이내 결과 통보되며, 인정 시 공시가격이 조정됩니다.
공시가격 활용 방법
공시가격은 다양한 용도로 활용됩니다.
세금 계산으로는 재산세가 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율로 계산되며, 종합부동산세는 공시가격 합계액 기준 부과되고, 취득세와 양도소득세 계산 시 참고됩니다.
건강보험료 산정은 피부양자 자격 판단 기준으로, 재산 합계액 9억 원 초과 시 지역가입자 전환되며(공시가격 기준), 건강보험료 부과 점수 산정에 활용됩니다.
대출 한도 산정은 주택담보대출 시 공시가격을 참고하고, LTV(주택담보대출비율) 계산 기준이 되며, DTI(총부채상환비율) 산정에 활용됩니다.
부동산 투자 판단은 공시가격 상승률로 지역 발전 가능성을 예측하고, 실거래가 대비 공시가격 비율로 투자 가치를 판단하며, 지역별 공시가격 비교로 투자처를 선정합니다.
공시지가와 공시가격은 부동산 소유자라면 반드시 알아야 할 중요한 정보입니다. 재산세와 종합부동산세 등 세금 계산의 기준이 되며, 건강보험료와 대출 한도에도 영향을 미칩니다.
부동산공시가격 알리미와 홈택스를 활용하여 정기적으로 본인 부동산의 공시가격을 확인하고, 부당하다고 생각되면 이의신청을 통해 조정을 요청하시기 바랍니다.